未来五年住房需求年均约10万套 将增加中小套型住房供应

大江网/大江新闻客户端讯(郑周贇)报道：3月18日，记者获悉，南昌市房管局日前公布了《南昌市住房发展“十四五”规划(征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》)，正在面向社会公示，征求公众意见。

《征求意见稿》提到，“十四五”期间，视情调整南昌市新建普通商品住房全面限价的调控政策，在“稳地价、稳房价”的前提下，发展部分定向限价商品住房，适时调整住房贷款比例、期限和利率等，加大对中低收入群体的保障性和改善性住房需求的差别化支持力度。

“十四五”期间预计全市住房需求年均约10万套

根据《征求意见稿》，“十四五”期间，预计全市住房需求年均约10.0万套(约6200万平方米)，其中，新增人口购租房需求约6.0万套，存量人口改善性购房需求约2.5万套，城市更新住房需求约1.5万套。

“十四五”期间，南昌市仍为人口净流入城市，新就业大学生与外来务工人员为主要购租住房群体。参考近十年期间人口流入情况以及全市大学生购租住房需求调研，考虑人才引进相关政策激励，预计“十四五”期间全市新增人口住房需求年均约6.0万套。综合全市人口结构变化情况、新建商品住房与存量商品住房市场发展分析、存量住房结构分析、住房需求调查等研究，预计“十四五”期间全市存量人口改善性购房需求年均约2.5万套。

“十四五”期间，南昌市将继续有序开展城市更新工作，加快老城疏解和土地二次开发利用，提升居民居住质量。预计“十四五”期间全市住宅拆迁改造需求年均约1.5万套。

 

面向住房困难、低收入家庭的公共租赁住房占10%

《征求意见稿》明确，“十四五”期间，在国家“因城施策”的政策导向下，南昌市住房进一步完善住房供应体系，形成“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的差异化住房政策体系，促进住房消费健康发展。供应结构按照收入分组可划分为1：2：7，即面向住房困难、低收入家庭的公共租赁住房占10%，面向中低收入家庭、特定人群的政策支持性住房占20%，普通商品住房占70%。

到2025年，基本形成符合市情的住房供应和保障体系，实现住房总量平稳增长、住房价格总体稳定、住房保障范围扩大、供应结构有所优化、居住环境明显改善、管理能级显著提升。到2035年，形成完善的房地产市场平稳健康发展长效机制，建成多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应和保障体系。

力争公租房供应比例不低于10%

《征求意见稿》提到，要提高租赁补贴的比例。在存量公租房实物滚动使用的基础上，按照尽力而为、量力而行的原则，积极推行住房租赁补贴制度，对城镇低保、特困人员、支出型贫困低收入家庭、低收入住房困难家庭、公共服务行业职工等实行依申请应保尽保，力争南昌市公共租赁住房供应(含公租房租赁补贴)占住房供应总套数的比例不低于10%。

“以需定建、多点布局”的基本原则，统筹南昌市人才住房建设，多渠道增加人才公寓供应，视情提高人才住房补贴标准，取消申请人才租赁住房社保缴纳时间限制。力争到“十四五”末，达到满足10万人租住需求的人才住房总规模，基本满足全市引进人才的过渡性居住需求。

视情探索开展建设配售型共有产权住房。共有产权住房用地可采用划拨方式供应。共有产权住房建设、买卖、经营等环节可按国家有关规定享受原经济适用住房的税收优惠政策。共有产权住房实行封闭运行，规定期限内，只能由政府回购；规定期满后，可向符合条件的居民家庭转让，政府有优先回购权。

视情调整新建普通商品住房全面限价调控政策

与此同时，加强对中等收入偏下群体购买新建普通商品住房需求的支持力度，视情调整南昌市新建普通商品住房全面限价的调控政策，在“稳地价、稳房价”的前提下，发展部分定向限价商品住房。通过在政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，由建设单位通过公开竞争方式取得土地，进行开发建设和定向销售。定向限价商品住房实行半封闭运行，规定期限内，可通过补差价方式转为普通商品住房，政府有优先回购权；规定期满后，可转为普通商品住房。

应将人才公寓建设用地纳入年度建设用地供应计划，实行计划单列、专地专供，予以重点保障，落实人才公寓项目选址；企事业单位利用自有存量用地建设租赁型人才公寓，土地用途不变，依然按原有用途管理，物业不售、产权不得办理分割登记。完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房。

力争完成旧改安置房建设，继续推进旧改安置房建设，改善城区落后面貌。到“十四五”末，“十二五”遗留下的旧改安置房建设任务全部完成；“十三五”确定的建设项目全部开工，并力争50%以上的项目建设完成。

增加中小套型普通商品住房上市供应量

《征求意见稿》指出，进一步加大商品住房用地中小套型住房供应比例，增加中小套型普通商品住房上市供应量，切实满足中低收入家庭的自住需求。鼓励以公共交通为导向的社区开发模式，提高轨道交通站点周边区域商品住房用地中小套型住房供应比例，实现城市组团式紧凑开发。

落实新建商品住房上市预报制度，要求开发企业对项目上市计划做好提前预报，指导开发企业合理定价，确保房价理性平稳。规范申请预售许可、销售信息公示和售前告知等行为。适时探索现房销售及商品住房按套或套内面积计价方式。

根据各区域商品住宅库存及销售等市场情况，合理确定采取“限房价、竞地价”方式出让商品住宅用地的面积和具体地块。视情采取“招标挂牌复合出让”、“地价房价双竞”、“限地价、限房价、竞配套”、“地价与自持面积双竞”等出让方式。

探索将部分空置房转为人才公寓或公租房

《征求意见稿》提到，视情建立存量商品房价格引导制度，进一步完善存量房价格监管机制，定期发布全市存量房项目合理成交价格信息，规范中介机构交易行为，对于社会关注度较高、价格波动较大的存量商品住房项目，引导市场理性交易。积极制定相关鼓励措施，盘活存量空置住房，探索将部分存量空置住房转为人才公寓或公共租赁住房。

加快建设南昌市商品房屋租赁服务管理信息平台，实现房源核验、信息发布、租赁合同网签备案、租赁企业备案、企业及从业人员信用评价等在线服务查询功能。建立住房租赁价格信息发布制度，定期发布区域市场租金水平。建立和完善住房租赁监管制度，强化住房租赁市场监管，严厉打击垄断房源、哄抬租金等违法违规行为。

支持利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，制定开发建设、合规运营、抵押处置等配套制度；视情况在适当时候允许租赁住房用地出让价款分期或分年收取。

适时调整住房贷款比例、期限和利率

在市场监管督查力度方面，南昌市将坚决遏制投机炒房，视情况调整完善住房限购、限制住房转让、限制企业购房等措施。完善差别化住房信贷政策，适时调整住房贷款比例、期限和利率等，加大对中低收入群体的保障性和改善性住房需求的差别化支持力度。

加强市场监管执法，持续整治房地产市场乱象，净化市场环境，进一步完善全市房地产领域涉稳风险防范处置联席会议工作机制，实现多部门、跨地域纵横向联动监管。强化房地产市场诚信管理，对违法违规行为实施联动查处、联合惩戒，将情节严重的纳入失信黑名单管理，信用评价结果对外公开，并与市场准入、行政审批挂钩。